Die drei Wege in Immobilien zu investieren

Immobilien sind die ideale Asset Klasse für jeden Investor, der sich eine nachhaltige, passive Einkommensquelle aufbauen möchte. Die Cash-Flows aus vermieteten Immobilien zeichnen sich dadurch aus, dass sie besonders stetig sind und eine geringe Korrelation mit den Aktien- und Anleihe-Märkten haben.

Bereits in meinem Artikel zur Asset Allocation habe ich drauf hingewiesen, dass Immobilien neben Aktien- und Anleihen einen wichtigen Bestandteil des idealen Portfolios darstellen sollten. Der Artikel Passives Einkommen aus Immobilien erläuterte dann auch detailliert, warum Immobilien die Geldmaschine schlechthin für die finanzielle Freiheit sind. In der Tat vertrauen diverse “Ikonen der finanziellen Freiheit” auf Immobilien als Einkommensquelle, z.B. Monika von Klunkerchen, Alex Fischer (Autor von Reicher als die Geissens) oder auch Robert Kiyoski (Autor von Rich Dad, Poor Dad).

Dieser Artikel geht nun der Frage nach, wie Investoren auf dem Weg zur finanziellen Freiheit am besten in Immobilien investieren. Aus dem Schriftverkehr mit meinen Lesern und privaten Gesprächen weiß ich, dass Aktien-ETFs vergleichsweise leicht erschlossen werden können (!), Immobilieninvestments werden aber oft mit Respektabstand gemieden. Ich hoffe daher, dass dieser Artikel als Einstieg hilfreich ist und vom Einzelinvestment bis zum Crowd-Investment einen guten Überblick bieten kann – daher: Viel Spaß beim Lesen!

Warum sind Immobilien als Asset Klasse so geniale Investments?

Es gibt eine ganze Reihe von Gründen, warum Investoren die Asset Klasse Immobilien so gerne als Bestandteil ihrer Strategie in Richtung finanzielle Freiheit wählen. Ich habe folgende Liste zusammengetragen – ohne Anspruch auf Vollständigkeit, wenn ich etwas vergessen habe weist mich gerne darauf hin!

• Immobilien generieren sehr stabile, stetige Cash-Flows. Gerade bei Wohnimmobilien mit mehreren Einheiten ist das Risiko eines Ausfalls eines einzelnen Mieters in Folge der vorhandenen Granularität stark abgefedert. Gewerblich genutzte Immobilien (z.B. Geschäftslokale oder Büros) sind hier zuweilen größere Risikoklumpen – diese Risiko wird iaR dann aber auch durch höheren Ertrag abgegolten

• Immobilien bieten wunderbaren Schutz gegen Inflation. Immobilien sind – ganz im Gegensatz zu Anleihen und anderen Fremdkapitalinvestitionen – unabhängig von der vorherrschenden Inflations-Umgebung werthaltig. Dies haben vergangene Perioden mit sehr hoher Inflation bewiesen. Angemerkt sei aber, dass ich Preisentwicklungen, die deutlich über der Inflation liegen, durchaus skeptisch gegenüber stehe. Die in den letzten Jahren beobachtbaren Wertsteigerungen von Immobilien in Deutschland und Österreich deuten eher auf die Auswirkungen der EZB-Politik, als auf eine durch Fundamentaldaten getriebene Entwicklung hin…

• Immobilien sind der Inbegriff von Kreditsicherheiten und werden von Banken sehr gern als solche akzeptiert. Dies wohl insb. wegen der Werthaltigkeit und der hohen Transparenz und Sicherheit in Folge der Eintragung von Hypotheken im Grundbuch. Als Sicherheiten können Immobilien daher wunderbar genutzt werden, um ihren Ankauf (teilweise) durch Kredite zu finanzieren. Die laufenden Mieteinnahmen zahlen dann quasi den Kredit über die Zeit ab – ein charmantes Modell, wie ich finde!

• Zudem scheint es einen psychologischen Effekt zu geben, den man auch die “Magie des Physischen” nennen könnte. Aktien, Anleihen, ETFs & Co kann man allesamt nur sehr schlecht „begreifen“. Ein Wohnhaus kann man hingegen besichtigen und dabei sich des physischen Zustands des Investments mit allen Sinnen vergewissern. Ich kenne Immobilieninvestoren, die diesem Faktor sehr viel abgewinnen können – deutlich mehr als der Stolz des Besitzers es erwarten lassen würde!

Gleichzeitig sei darauf hingewiesen, dass Immobilien-Investments durchaus auch ihre Risiken haben. Immobilien-Investments sind Eigenkapitalinvestments, mit allen Vor- und Nachteilen. Gerade wenn der Kauf einer Immobilie mit Fremdkapital gehebelt wird, bestehen aus meiner Sicht reale Verlust-Risiken. Auch ein längerer Leerstand (z.B. eines Geschäftslokals in einem Mehrfamilienhaus) kann ein deutliches Loch in die Cash-Flow-Rechnung reißen.

Doch nun, welche Möglichkeiten es gibt, in Immobilien zu investieren?

Die Frage ist meines Erachtens besonders relevant, wenn kleinere Beträge veranlagt werden sollen und nicht gleich ein Millionenbudget für Investments zur Verfügung steht. Mein Blog soll sich an jeden richten, der sich auf den Weg zur finanziellen Freiheit macht. Per Definition liegt damit am Anfang dieses Weges eben kein großer Geldbetrag vor. Ich werde jede der genannten Möglichkeiten beschreiben und kurz mit Vor-/Nachteilen einwerten.

1) Direktinvestition und Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser

Der Investor erwirbt direkt Eigentum an einer Eigentumswohnung oder gleich einem Mehrfamilienhaus. Typischerweise wird der Kaufpreis durch Eigenkapital und zum Teil durch Fremdkapital von einer Bank finanziert. So kann die „Eintrittshürde“ für diese Art der Investition deutlich gesenkt werden. Realistisch können Brutto-Renditen von 4-8% p.a. vor Steuern (abhängig von Lage und Strukturierung des Investments, ohne Ansatz der Wertsteigerung) auf das eingesetzte Kapital erwirtschaftet werden.

Vorteile

• Direkter Zugriff auf das Investment, im Fall des Mehrfamilienhauses im Alleineigentums sogar alleiniger Zugriff
• Kein Zwischenschalten von Fonds- bzw. Portfoliomanagern, was sich in der Regel durch im Vergleich zu indirekten Investments höheren Renditen niederschlägt
• Als Eigenkapitalinvestor, partizipiert der Eigentümer zusätzlich vollständig an der Wertsteigerung der Immobilie
• Optimale Nutzung der Magie des Physischen

Nachteile

• U.U. doch deutlicher Verwaltungsaufwand, gerade unmittelbar nach dem Kauf bis die Mieterstruktur optimiert ist
• Geringe Diversifikation, gerade wenn anfangs nur eine Eigentumswohnung gekauft wird und entsprechend hohes Risiko durch Leerstand, etc.
• Bei Wohnungseigentum werden durch den Verwalter Investitionsrücklagen gebildet, es handelt sich um Cash, das dem Investor nicht zugänglich ist
• Erheblicher Kapitalaufwand für den Kauf eines Mehrfamilienhauses, der aus Diversifikationsgründen sinnvoll erscheint
• Große Immobilität, d.h. das Investment kann nicht so leicht liquidiert werden, wenn plötzlich Kapitalbedarf besteht

2) Immobilienfonds/REITs

Hier erfolgt das Investment in einen offenen/geschlossenen Immobilien-Investmentfonds, einen Immobilien-ETF oder in einen REIT (Real Estate Investment Trust. Dabei kauft und verwaltet der Fonds bzw. sein Manager geeignete Immobilien und schüttet an seine Investoren den erwirtschafteten Ertrag nach Kosten aus. Typischerweise werden Renditen von 3-6% p.a. vor Steuern erwirtschaftet werden können

Vorteile

• Bereits für den Klein-Investor mit einigen Hundert Euro zugänglich
• Große Streuung da ein Anteil am gesamten Portfolio und nicht nur eine Einzelimmobilie erworben wird
• Auch hier handelt es sich um ein Eigenkapitalinvestment, das dem Investor ein Teilhaben an der Wertsteigerung der Immobilien ermöglicht
• Das Investment ist sehr liquide und kann bei Kapitalbedarf sofort über die Börse bzw. durch Rückgabe an die Fondsgesellschaft verkauft werden

Nachteile

• Der Fondsmanager lässt sich seine Tätigkeit gut entlohnen! Es werden typischerweise Verwaltungsgebühren von >1% des eingesetzten Vermögens p.a. verrechnet, ganz zu schweigen vom Ausgabeaufschlag bei Investmentfonds der 3-5% ausmachen kann
• Bei Investmentfonds kann die Liquidität bei Überhang der Verkaufswünsche eingeschränkt werden, d.h. ein Verkauf bzw. eine Rückgabe des Anteils kann gehemmt werden. Dies soll vermeiden, dass der Fondsmanager gezwungen ist sog. Fire Sales durchzuführen um den Verkaufswunsch seiner Investoren befriedigen zu können

Noch vor einigen Jahren hätte ich meine Auflistung hier beenden können. Durch die Ausbreitung digitaler und crowd-basierter Geschäftsmodelle in den letzten Jahren, kommt nun für den potenziellen Immobilien-Investor folgende weitere Variante in Betracht.

3) Crowd-Investing

Hier wird über eine Crowd-Investing-Plattform zumeist in Nachrangdarlehen im Zusammenhang mit Immobilien-Projekten investiert. Das Nachrangdarlehen („Mezzanine-Capital“) ist ein Zwischending zwischen Eigen- und Fremdkapital. Als Investor erhält einen fixen Zinssatz, z.B. können laut Exporo Renditen zwischen 5 und 6% erzielt werden also deutlich mehr als das vorrangige Fremdkapital, das meist eine Bank zur Verfügung stellen wird. Andererseits wird das Nachrangdarlehen noch immer vor dem Eigenkapital bedient werden. Wenn der Projektertrag nun knapper ist, als gedacht, wird zwar der Nachrangdarlehensgeber noch bedient, geht der Eigenkapitalinvestor allerdings leer aus. Gleichzeitig partizipiert der Mezzanine-Kapitalgeber in der Regel (über die Zinsen hinaus) nicht von einem positiven Projektverlauf. Richtigerweise spreche ich hier von Projekten, da sich dieses Modell in der Regel für Bau-/ Umbauprojekte eignet, nicht aber für Buy-and-Hold-Investments.

Vorteile

• Bereits für den Klein-Investor mit einigen Hundert Euro zugänglich
• Streuung durch Investition in mehrere Projekte, ggf. sogar auf unterschiedlichen Crowd-Investing-Plattformen möglich
• Fixe, vorab bekannte Rendite und damit geringeres Risiko als beim Eigenkapital-Investment
• Kurze Kapitalbindung iaR 2-3 Jahre für die Dauer des Projektes und damit deutlich kürzer als dies bei Direktinvestments sinnvoll ist

Nachteile

• Keine langfristige Veranlagungsmöglichkeit, da nach 2-3 Jahren das Kapital zurückbezahlt wird. Dies kann ggf. durch den Aufbau und das laufende Investment in Crowd-Investing-Projekte geheilt werden
• Während der Projektlaufzeit besteht keine Möglichkeit aus dem Projekt auszusteigen, auch nicht mit einem deutlichen Abschlag auf die Valuta des Nachrangdarlehens – dies könnte ggf. durch einen Sekundärmarkt für Nachrangdarlehen geheilt werden
• Hohe Abhängigkeit vom Erfolg/Misserfolg des Projektentwicklers, dem die Crowd-Investing-Plattform ja letztlich nur das Nachrangdarlehen vermittelt
• Keine Teilhabe am „Upside“ des Projekts, das lediglich dem Eigenkapitalgeber zusteht

Fazit

Die Entscheidung für oder gegen eine der genannten Möglichkeiten in Immobilien zu investieren, wird jeder Investor für sich selbst treffen müssen. Ein wesentlicher Faktor bei der Auswahl des Modells wird die Höhe des zu investierenden Kapitals sein – je mehr investiert werden soll (und wenn auch Interesse an der Beschäftigung mit Immobilien besteht) wird das Direktinvestment interessant sein. Wer aber passiv investieren möchte und noch mit kleineren Beträgen tätig ist, der wird sich für die Fonds/REIT- oder Crowd-Investment-Varianten entscheiden.

Wie schon in einem vorherigen Artikel erwähnt bin ich den Weg des Direktinvestments gegangen und damit bisher sehr zufrieden. Ich hatte vor vielen Jahren auch schon einmal in einen Immobilien-Investment-Fonds investiert, doch war ich damals von der Performance insb. auf Grund der hohen Gebühren nicht begeistert. Heute würde ich einen Immobilien-ETF dem Immobilien-Investment-Fonds vorziehen und wäre damit bestimmt glücklicher.

Was ist Eure Meinung zum Thema Immobilien-Investments? Wie habt ihr Investiert? Seht ihr weitere Möglichkeiten? Welche Erfahrungen habt ihr mit crowd-basierten Modellen gemacht? Ich freue mich auf Eure Meinung in den Kommentaren!