Wie schon im zuletzt erscheinen Artikel zum Urlaubsfonds beschrieben, habe ich diesen Sommer mit meiner Familie Urlaub in Spanien gemacht. Wir hatten eine tolle Zeit südlich von Barcelona und haben auch schon mehrere Male am selben Ort Urlaub gemacht. Beim Spazieren an der Strandpromenade sah ich einige Schilder von Ferienwohnungen, die zum Verkauf standen. Dies brachte mich dann zum Nachdenken, ob der Kauf einer Ferienwohnung nicht sinnvoll sein könnte.h

Dieser Artikel erkundet sowohl Vor- als auch Nachteile einer Ferienwohnung in einer attraktiven Warmwasserdestination. Aus finanzieller Sicht, kommt der Artikel dann auch zu einer klaren Empfehlung für die Leser von Meine Finanzielle Freiheit!

Vorteile einer Ferienwohnung

Eine Ferienwohnung hat scheinbar eine große Fülle von Vorteilen für ihren glücklichen Besitzer:

  • Urlaub ohne Rüstzeit – nach Ankunft am Urlaubsort kann das Vergnügen sofort beginnen, es ist kein lästiges Erkunden des Unbekannten mehr erforderlich. Die lästigen ersten Tage des Erforschen des Urlaubsorts können einfach eingespart werden, die Entspannung kann also beginnt sofort
  • Rückkehr zu vertrauten Plätzen – gleichzeitig ist die Rückkehr in die Ferienwohnung ein „happy return“ zur Lieblingstaverne, zum Lieblingsstrand, vielleicht ja sogar zu netten Freunden, die man am Urlaubsort kennengelernt hat
  • Genug Platz – eine Ferienwohnung bietet in aller Regel deutlich mehr Platz als ein herkömmliches, beengendes Hotelzimmer. Auch können Kleidung, Spielzeug und das Schlauchboot am Urlaubsort verbleiben, wodurch das Reisegepäck deutlich leichter ausfallen müsste – also „travel light“ at its best!
  • Family & Friends – eine Ferienwohnung bietet die die Möglichkeit gemeinsam mit der ganzen (erweiterten) Familie oder Freunden Urlaub zu machen (wenn die Ferienwohnung groß genug ist). Zudem bietet die Ferienwohnung die Möglichkeit, sie in nicht genutzten Zeiten Freunden oder der Familie zu überlassen
  • Unbegrenzter Urlaub – ein gern genanntes Argument ist, dass eine vorhandene Ferienwohnung die Möglichkeit für unbegrenzten Urlaub schafft. Auch für nur ein Wochenende oder einige Tage kann ein Abstecher in die Ferienwohnung unternommen werden, unabhängig von der Buchungslage und Preissituation bei Hotels.

Das klingt doch alles wirklich großartig! Vielleicht fallen Euch beim Lesen noch weitere ein? Ein zeichnet sich also ein ganz klares Bild für den Kauf einer Ferienwohnung ab.

Moment, das klingt ja alles zu gut um wahr zu sein!

Bei dieser Fülle an Vorteilen, stellt sich die Frage, ob es nicht gar finanziell sinnvoll sein kann, eine Ferienwohnung zu kaufen. Immerhin erspart man sich ja die gerade im Sommer sehr teuren Hotels bzw. die Kosten für weitere Get-Away außerhalb der Hauptsaison. Wie sieht die Kostenbelastung für eine Ferienwohnung im Vergleich mit dem Aufenthalt in einem Hotel aus?

Um hier auch tatsächlich Äpfel mit Äpfeln zu vergleichen, habe ich einige Annahmen getroffen:

  • Kaufpreis für eine Ferienwohnung inkl. Nebenkosten €250.000
  • Jährliche Kosten für Instandhaltung und Betriebskosten der Ferienwohnung €3.600, das entspricht einer monatlichen Zahlung in Höhe von €300
  • Keine Betrachtung von Wertsteigerung und Wertminderung der Ferienwohnung in Folge von Abnutzung, keine Betrachtung von Inflation
  • Möglichkeit der alternativen Veranlagung des Kaufpreises mit 7% Ertrag p.a. (vor Steuern) analog der langfristigen Aktienmarkt-Rendite – Steuersatz von 27,5% Kapitalertragssteuer
  • Kein Kapitalverzehr in der alternativen Veranlagung
  • Kosten des Aufenthalts in einem Hotel ~€ 150 pro Nacht

Unter Anwendung der genannten Annahmen, kann folgender Vergleich zwischen dem Kauf einer Ferienwohnung und einer alternativen Veranlagung des Kaufpreises mit Urlauben im Hotel aus dem Veranlagungsergebnis angestellt werden:

  Kauf Ferienwohnung Alternative Veranlagung + Urlaube im Hotel
Kapitaleinsatz € 250.000 € 250.000
Jährliche Kosten € 3.600 € 0
Jährlicher Ertrag nach Steuer (7% abzüglich 27,5% KESt) „Wert des Bewohnens der Ferienwohnung“ € 12.688
Jährliches Urlaubsbudget  „Wert des Bewohnens der Ferienwohnung“ € 12.688 + € 3.600 = € 16.288
Mögliche Urlaubstage Bis zu 366 Tage
(in Schaltjahren ;-))
109 Tage = 15 ½ Wochen

Diese Rechnung war selbst für mich ob ihrer Deutlichkeit überraschend – man müsste mehr als 15 Wochen in einem Hotel Urlaub machen, bevor sich die Ferienwohnung tatsächlich rechnet. Es ergibt sich daher ein ganz klares Votum, nämlich gegen die Ferienwohnung! Wenn man bedenkt, dass in einem normalen Angestelltenverhältnis fünf Wochen Urlaubsanspruch hat, ist es völlig unrealistisch 15 Wochen tatsächlich auf Urlaub zu gehen. Pensionisten und finanziell freie Personen mögen das anders sehen…

Zudem möchte ich betonen, dass die Vergleichsrechnung nur die Kosten für die Unterkunft am Urlaubsort betrachtet. Die Kosten für Anreise, Mietwagen, Verpflegung udlg. fallen nämlich beiden Szenarien zusätzlich an. Ich möchte mit dieser Anmerkung nur vermeiden, dass der unrichtige Eindruck entsteht, dass durch den Kauf einer Ferienwohnung sämtliche Kosten des Urlaubs magisch abgedeckt wären. Wenn man bedenkt, dass sichere mehrere jährliche Reisen zur Ferienwohnung ggf. sogar per Flugreise unternommen werden, können noch mehrere Tausend Euro an weiteren Kosten entstehen.

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Tja, nach dieser ernüchternden Einschätzung der finanziellen Aspekte einer Ferienwohnung, bleiben noch die eingangs genannten Argumente pro Ferienwohnung:

  • Urlaub ohne Rüstzeit – ist diese Rüstzeit denn wirklich so schlimm? Sie kann auch als spannende Zeit des Erkundens und Herausfindens gesehen werden – vielleicht ist das aber auch eine Frage des Typs
  • Rückkehr zu vertrauten Plätzen – auch hier gilt, dass nicht jeder zu vertrauten Orten zurückkehren will, denn so mancher freut sich über Abwechslung im Urlaub!
  • Genug Platz – das Argument kann ich nur eingeschränkt unterstützen, da die Kosten der Wohnung sich auch wesentliche auf den Kaufpreis auswirken wird. Gleichzeitig sind Ferienwohnungen nur bei entsprechender Instandhaltung (letzter Stand der Technik, neue Möbel, etc.) auch wirklich auf dem Niveau eines gut in Schuss gehaltenen Hotels. Ich kenne Ferienwohnungen, die nach einigen Jahren sehr abgewohnt wirkten und nicht mehr wirklich einladend waren
  • Family & Friends – Hier stellt sich die Frage, ob tatsächlich eine Ferienwohnung für die Größe von 6 oder 8 Bewohnern vorgehalten werden will, wenn sie dann regelmäßig doch nur für 2 oder 4 Personen genutzt wird. Ich kenne eine Familie, die ein Ferienhaus mit der Intention den ganzen Clan beherbergen zu können gekauft hat. Im Lauf der Zeit stellte sich heraus, dass die Familie nie gemeinsam im Ferienhaus ist, sondern sogar versucht sich so abzustimmen, dass nicht alle gemeinsam dort sind – es steht daher wohl regelmäßig ein guter Teil des Hauses leer…zudem wird wohl nicht jeder wiederholt das Urlaubsvergnügen von weitschichtigen Verwandten und Freunden finanzieren wollen.

Für mich bleibt es daher bei einem klar negativen Urteil – ich sehe eine Ferienwohnung mehr als finanzielle Falle an, denn als eine vermeintlich bequeme Alternative oder gar Sparmöglichkeit. Zudem bin ich wohl eher der neugierige Erkunder, denn der sentimentale Wiederkehrer 😉 Wie gesagt, hat mich aber insbesondere das klare Ergebnis der Beispielrechnung selbst überrascht und damit einen deutlichen Ausschlag in der Entscheidung gemacht.

Aufmerksame Leser von Meine Finanzielle Freiheit sollten von dieser Erkenntnis allerdings nicht völlig überrascht sein. Bereits in einem vor einiger Zeit erschienenen Artikel habe ich darauf hingewiesen, dass die Anhäufung zusätzlicher Vermögensstände, Verpflichtungen nach sich zieht. Das gilt natürlich entsprechend auch für eine Ferienwohnung!

Zum genau gleichen Schluss kam vor einigen Tagen die Tageszeitung die Presse, als sie titulierte: „Ein Zweitwohnsitz im Grünen lohnt sich nicht!“

Nun hoffe ich, dass ich durch meine Anmerkungen keine neue Immobilienkrise in Spanien auslöse, wenn alle glücklichen Ferienwohnungsbesitzer ihre Ferienwohnung schlagartig verkaufen 😉 Gleichzeitig bin ich auf Eure Reaktion in den Kommentaren gespannt. Vielleicht melden sich ja Besitzer von Ferienwohnungen und wollen ihre Überlegungen teilen!

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18 Gedanken zu “Ferienwohnung kaufen – Sparmöglichkeit oder finanzielle Falle?

  1. Ich kenne ehrlich gesagt niemanden, der auf die Idee käme, sich eine Ferienwohnung zu kaufen, um sich die Hotelkosten zu sparen. Wenn überhaupt kauft man eine Ferienwohnung, um diese zu vermieten und zwischendurch auch mal selbst dort sein Quartier aufzuschlagen. Das ist in Spanien sicherlich aufwändiger als bei einer Ferienwohnung in Deutschland, aber alles machbar.
    Vielleicht kannst Du diesen Aspekt noch ergänzen. Unter Umständen fällt dein Urteil dann nicht ganz so deutlich aus 😉

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    1. Hi Elmar,
      Die Formulierung ist auch, wie gesagt, ein wenig provokant gewählt – die „Ersparnis“ wäre nämlich ein sehr tragischer Fall von Fehlkalkulation 😉
      Hinsichtlich der Vermietung bin ich sehr skeptisch, sowohl in Deutschland als auch in anderen Ländern. Durch den häufigen Umschlag, Übergaben, Reinigungsauwand, etc. entsteht zwar vielleicht eine passive Einkommenquelle, die aber dennoch eine ganze Menge an Koordination erfordert. Ob da nicht die Investition in die Aktie eines Hotel- oder Ferienhaus-Betreibers (wenn es den als pure play gibt…) interessanter wäre?
      Viele Grüße
      MFF

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  2. Du vergisst vollkommen, dass man eine Ferienwohnung auch vermieten kann. Klar kann man dann selber zu den Vermietungszeiten nicht mehr hin, aber es bleiben sicherlich noch genügend „Buchungslücken“ in denen man die Wohnung selber nutzen kann. Wir selber bevorzugen Ferienwohnungen gegenüber Hotelzimmern, weil man dort wie geschildert mehr Platz und Ruhe hat (insbesondere mit Kindern nicht zu unterschätzen). Wir buchen auch oft beim gleichen Vermieter um die genannten Vorteile auszunutzen und dabei ist uns aufgefallen dass fast alle Vermieter die wir so kennen mit einer Wohnung abgefangen haben und im Laufe der Jahre ihr Angebot um mehrere weitere Wohnungen ergänzt haben. So schlecht scheint das Geschäft damit also nicht zu laufen.

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    1. Hi DocSchneider,
      Ja, eine gemietete Ferienwohnung kann gegenüber einem Hotel deutliche Vorteile haben, gerade auch mit Kindern. Gleichzeitig hat sie auch Nachteile – nicht jeder hat im Urlaub Lust auf das Selbstversorgerdasein…
      Wie schon in einem anderen Kommentar gesagt, glaube ich, dass die Vermietung einer Ferienwohnung in eine gänzlich andere Kategorie fällt – nämlich den Betrieb einer passiven Einkommensquelle. Damit habe ich selbst keine Erfahrung und würde auf ersten Blick auch eher die Finger davon lassen – vielleicht werde ich in weiteren Kommentaren da aber eines Besseren belehrt!
      Viele Grüße
      MFF

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  3. Hey,
    schöne Berechnung aber ich finde den wichtigsten Punkt hast du nicht mit einbezogen. Keiner der nicht entweder finanziell frei ist oder sonst wie finanziell sehr gut aufgestellt, kauft sich eine FW für 250.000 € nur um ein paar mal im Jahr selbst dort Urlaub zu machen.

    So wie du die 7% Rendite im Aktienmarkt annimmst ist es realistisch davon auszugehen, dass jemand der „aufs Geld schauen muss“ die FW auch vermietet.

    Ich glaube den Gedanken „Ich bin nicht reich aber kaufe mir mal eine Ferienwohnung um die Hotelkosten zu sparen“ ist jetzt nicht sooo alltäglich unter Leuten die übers Sparen nachdenken 😉

    mfg
    oli

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    1. Hallo Oli,
      Du nennst interessante Punkte!
      1) Nach dem Lesen meines Artikels kauft hoffentlich wirklich niemand mehr eine ausschließlich selbst genutzte Ferienwohnung! Das wäre der finanziellen Freiheit höchst schädlich. Ich gehe aber fest davon aus, dass derartige Käufe stattfinden und das Nutzungsverhalten dann entsprechend ausfällt.
      2) Es geht nicht um das direkte Sparen der Hotelkosten – die Formulierung im Artikel ist vielleicht etwas provokant 😉 Mein wesentliches Fazit ist ja, dass man sich ganz schön viele Hotelnächte ersparen müsste, dass sich die Ferienwohnung rechnet.
      3) Vermietung – dies ist für mich ein gänzlich unterschiedliches Modell. Denn natürlich kann man die Ferienwohnung auch als passive Einkommensquelle ansehen und über Airbnb Vermietungserlöse zu erzielen. Ich glaube zwar nicht dass es sich dabei um eine besonders attraktive passive Einkommensquelle handelt, da doch hoher Verwaltungsaufwand besteht. Darüber hinaus, gibt es ja diverse regulatorische und steuerliche Bedenken gegen dieses Modell…
      Viele Grüße
      MFF

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  4. Hi Lukas,

    ich glaube so eine Geschichte kann man nicht ausschließlich „aufrechnen“, das hast du in deinem Artikel auch schön herausgestellt. Es spielen einfach Faktoren eine Rolle, die man in Geld nicht bewerten kann. Wer sich eine Ferienwohnung für den eigenen Urlaub kauft, möchte das eher nicht als Investition sehen. Ähnlich wie bei selbstgenutzter Immobilie vielleicht. Oder bei einem Boot. Man bezahlt einfach das Geld, weil man sich eine gewisse Lebensqualität verschaffen möchte. Aber nicht, weil man mit Plus unter dem Strich aus der Sache rausgehen will.

    Viele Grüße
    Marco

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    1. Hallo Marco,
      Vielen Dank für Deinen Kommentar!
      Natürlich spielen auch idelle bzw. emotionale Faktoren in solch eine Betrachtung ein, ganz zu schweigen von der Frage, welche persönlichen Urlaubspräferenzen man hat.
      Gleichzeitig hoffe ich, dass mein Artikel auch insofern zum Nachdenken anregt, als diese Faktoren doch deutlich überwiegen müssen, um die finanziellen Hürden zu überwinden. Nach den Berechnungen war sogar ich überrascht, wie deutlich die Differenz zwischen den Szenarien ausgefallen ist.
      Viele Grüße
      Lukas

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  5. Hallo MMF,

    ich möchte zum Thema auch meinen Senf geben.
    Wir als Großfamilie haben keine Alternative zur Ferienwohnung mit Selbstversorgung. Also reisen jeden Sommer für 2 Wochen nach Spanien. Auch Italien und Kroatien waren mehrmals dazwischen, aber in Spanien fühlen wir uns am wohlsten.

    Auch ein Urlaubsort wurde von uns auffallend oft aufgesucht. Deine Punkte „Rüstzeit“ und „vertraute Plätze“ werden, wie du bemerkt hast, sowohl von der positiven als auch negativer Seite gesehen.

    Also man soll wirklich Äpfel mit Äpfel vergleichen.
    Ferienwohnung vs. Hotel? Für 2-4 Personen 250.000€ ausgeben? Da braucht man nicht viel rechnen. Hotel gewinnt!

    Ich habe mal untersucht, ob es sich lohnt eine vergleichbare Ferienwohnung zu kaufen, die wir sowieso mieten – wir müssen ja auf die Kosten achten, denn ich möchte trotz meiner Kinder meine Finanzielle Unabhängigkeit nicht verfehlen. Diese soll zwei Wochen im Sommer von uns bezogen und in der restlichen Zeit vermietet werden.
    Vor Ort kennen wir seit „Jahrzehnten“ einen Immobilien-Makler, der dann die Vermietung übernehmen könnte.

    Als Miete habe ich die Summe für 12 Wochen im Sommer zusammenaddiert, denn jede Woche kostet je nach Saison unterschiedlich, und durch 12 geteilt. So kann ich mit einer Mietwohnung in Deutschland vergleichen.
    Im Ergebnis kam ich auf Faktor 20 (Kaufpreis/Jahresmiete). Also vom Preis her etwas teurer, als eine Wohnung in Deutschland. Wobei die Provision für den Makler noch nicht eingerechnet wurde.

    Auf der anderen Seite kann man beobachten, dass die Mieten praktisch jedes Jahr steigen, was bei einer Mietwohnung in Deu in der Regel erst bei Mieterwechsel in wahre Münze umgewandelt werden kann.
    Die Kaufpreise ziehen auf mehrere Jahre gesehen auch entsprechend an, wobei dies wahrscheinlich in den letzten Jahren großflächig der Fall ist.

    Man könnte die Wohnung auch z.B. in den Osterferien nutzen. Auch wenn das Meer noch nicht so warm ist, hat man wenigstens was von der Sonne. Die Rentner aus der Familie, sowie diejenigen, die FU bereits erreicht haben, können was davon auch in restlichen Monaten haben.
    Also in der Summe kommt es doch auf individuelle Zusammenhänge an.

    Für mich aber, als einem „erfahrenen“ Vermieter von 2 Mietshäusern, war bisher das Argument ausschlaggebend, das du so nebenbei erwähnt hast – „Anhäufung zusätzlicher Vermögensstände, zieht nach sich zusätzliche Verpflichtungen“. Auch wenn es eine Wohnung in einem größeren Mehrfamilienhaus ist – man weiß ja nicht wie die spanische Eigentümerversammlung tickt.
    Allerdings mit jeder weiteren Wohnung wird „Verpflichtung“ kleiner, vor allem wenn man anstrebt mehrere Wochen oder Monate vor Ort zu verbringen.

    Ein Argument für die Ferienwohnung, wegen dem ich die Hochrechnung jedes Jahr vom neuen anschmeiße 😉 – ich würde sehr gerne einige kleinere „Modernisierungen“ durchführen, die nicht viel Geld kosten, aber das Wohlgefühl erheblich steigern. Dazu zählt z.B. Erneuerung der verschimmelten Silikonfuge (Italien) oder gleich vom ganzen Bad, oder auch Ersetzen von manchen Betten oder wenigstens Lattenrost und Matratze. (Meine Erfahrungen beziehen sich auf Costa Brava und der katalonische Geiz ist sehr berühmt).

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    1. Hallo Andi,
      Vielen Dank für Deine „Senfbeigabe“ und den ausführlichen Erfahrungsbericht.
      Ich finde interessant, dass Du auch den Vergleich angestellt hast, dabei aber auch noch die Vermietung berücksichtigt hast. Zudem ergänzt Du interessante Argumente bzw. hebst sie differenziert hervor.
      Zum Thema „Besitz als Belastung“ schau Dir doch auch noch mal folgenden Artikel an: https://meinefinanziellefreiheit.com/2016/09/22/ihr-buchhalter-hat-unrecht-ihr-hausihre-eigentumswohnung-und-ihr-auto-sind-verbindlichkeiten/
      Viele Grüße
      MFF

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  6. Bei mir ist’s so:
    Anschaffungskosten mit allen Nebenkosten:
    95.000 Euro
    Jährlich:
    Ca. 2100 Euro
    Jährlich gesparte Kosten für Unterkunft:
    Ca. 1600 Euro
    –>
    Jährlich 500 Euro Ausgabe für meinen „Luxus“.
    –>
    Wenn die Wertsteigerung meines Häuschen’s jährlich auch nur 0,5 % ist hab‘ ich die 500 Euro praktisch schon wieder zurück.

    Und vermieten kann ich’s auch noch 🙂

    Ciao Oli 😉

    P.S.: Sag mir doch bitte wo du die 7% Zinsen herbekommst! Wenn möglich mit Link.
    Vielen Dank im Voraus!!!

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    1. Hallo Oliver,

      Da vergleichst Du fürchte ich Äpfel mit Birnen!

      Die Anschaffungskosten könntest Du alternativ anlegen, z.B. in einem global diversifizierten Aktien-ETF. Die langjährige Rendite dieser Veranlagung liegt bei ca. 7%. Schau Dir einfach folgenden Artikel für weitere Infos an: https://meinefinanziellefreiheit.com/2017/01/19/etf-auswahl/

      Zudem berücksichtigst Du keine Wertminderung des Hauses durch Abnutzung.

      Das Vermieten des Hauses sehe ich als anderes Geschäftsmodell – wobei Du das ehrlicherweise auch nicht quantifiziert hast 😉

      Viele Grüße
      MFF

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