Gute Schulden, gibt es so etwas? Nach meiner Aussage in vergangenen Beiträgen, dass Schulden der Erzfeind der finanziellen Freiheit sind, erhielt ich einige kritische Rückmeldungen. Bereits in meinem letzten Artikel hatte ich darauf hingewiesen, dass es möglicherweise Ausnahmen von dieser Grundregel geben kann. Oft denkt man dabei an Baufinanzierungen oder auch Unternehmenskredite. Der heutige Beitrag soll dies näher untersuchen und wird mehrere Kreditarten genauer betrachten – viel Spaß beim Erkunden der „guten Schulden“!
Zur Aussage, dass Schulden der Erzfeind der finanziellen Freiheit sind, kam ich aus mehreren Gründen. Erstens geht es beim Erreichen der finanziellen Freiheit aus zinsbasierten, passiven Einkommensquellen darum, von einem möglichst hohen, gut rentierenden Nettovermögen weg agieren zu können. Nettovermögen impliziert ganz richtig, dass vom Bruttovermögen Schulden entsprechend abgezogen werden. Zweitens wirkt bei Schulden der Zinseszins mit seiner vollen Kraft gegen den Schuldner. Je höher die Zinsen auf die Schulden, umso schlimmer ist dieser Effekt natürlich. Die manchmal so genannte „Schuldenspirale“ ist nichts anderes als die entsprechende Sogwirkung hoch verzinster Schulden. Drittens vermitteln Schulden auf kurz oder lang das Gefühl der Abhängigkeit von den Gläubigern, statt selbstbestimmtes Handeln und Eigenverantwortung in den Vordergrund zu stellen, wie dies bei der finanziellen Freiheit ja beabsichtigt ist. Aus meiner Sicht drei gewichtige Gründe, die ganz grundsätzlich gegen Schulden sprechen.
Doch könnte man nicht von der ehernen Grundregel, dass Schulden der Erzfeind der finanziellen Freiheit sind, eine Ausnahme machen? Gibt es vielleicht ja doch „gute“ Schulden? Natürlich kommen einige Arten von Schulden besonders in Betracht, wo dies durchaus überlegenswert ist. In der Folge werde ich auf diese Arten von Schulden eingehen und jeweils abwägen, ob sie nicht doch mit der Suche nach finanzieller Freiheit kompatibel sind.
1) Kredit für eine selbst genutzt Immobilie
Haus- oder Wohnungseigentümer werden meist Erfahrung mit Baufinanzierungen für die selbst genutzte Immobilie gemacht haben. Manchmal wird der Kauf einer Immobilie mit Kreditfinanzierung ja auch als tolle Ansparmöglichkeit im Lebenszyklus angepriesen. Während des Erwerbslebens tilge man den Kredit für die Immobilie und könne in der Rente dann in einer abbezahlten Immobilie quasi zum Nulltarif/zu den Betriebskosten wohnen. Der Kredit hätte eine disziplinierende Wirkung, da die monatlichen Raten zum Sparen zwingen würde. Soweit diese Argumentation…in der Realität gilt auch hier, dass der Zinseszins gegen den Immobilienbesitzer arbeitet. Es sei darauf hingewiesen, dass für einen 25-jährigen Kredit über €100.000, selbst bei dank des derzeitigen Niedrigzinsumfelds nur 2% Zinsen pro Jahr, über die Kreditlaufzeit €28,051 an Zinsen zu bezahlen sind – Geld, das natürlich gerne von der Bank vereinnahmt wird.
Der Vollständigkeit halber sei angemerkt, dass der Vorteil Kreditzinsen von der Einkommenssteuer abziehen zu können nur in den USA gilt. Die oben genannte Argumentation zum Ansparmodell Wohnimmobilie kenne ich auch aus dem angloamerikanischen Raum. Diese Subventionierung des kreditfinanzierten Erwerbs eines Eigenheims wird immer wieder hinterfragt, nun greift sogar die Trump’sche Steuerreform ein und schränkt dieses Steuer-Goodie ein.
Auch wenn es andere Vorteile haben mag, ein Haus/eine Eigentumswohnung sein Eigen zu nennen, bleibt es bei Krediten für die Finanzierung bei meiner Grundaussage. Der Kredit für die Immobilie sollte so schnell wie möglich unter Anwendung der Schuldenlawine getilgt werden. Vorfälligkeitsentschädigungen sollten bei Vertragsabschluss ausgeschlossen werden bzw. das kostenlose Recht von Sondertilgungen immer vorbehalten bleiben. So besteht die Möglichkeit über die monatlichen Raten hinaus im Zuge der Schuldenlawine zu tilgen was das Zeug hält!
2) Kredit für eine fremdgenutzte Immobilie
Ein wenig anders verhält es sich bei Krediten zur Finanzierung einer fremdgenutzten Immobilie. Fremdgenutzte Immobilien werden von mir grundlegend wohlwollend betrachtet, handelt es sich doch um einen typischen Fall von zinsbasierten passiven Einkommensquellen. In diesem Fall kann eine teilweise Finanzierung durch Fremdkapital durchaus sinnvoll sein. Dies hat gleich mehrere Gründe. Erstens können eigenkapitalfinanzierte Käufe von Immobilien rasch einen Klumpen in die Asset Allocation des Investors verursachen. Die Kreditfinanzierung erlaubt den Eigenkapitalanteil gering und so auch für die Gesamtvermögensposition „verdaubar“ zu halten. Zweitens erhöht sich durch die Nutzung von Fremdkapital die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital, ein erfreulicher Effekt von Leverage. Drittens gefällt mir ein eher simpler Aspekt bzw. eine Sichtweise sehr gut: Die Mieter zahlen dem Vermieter über die Zeit den Kredit ab. Nach Abbezahlung des Kredits bleiben jedoch weiterhin die Mietzahlungen, während der Vermieter schuldenfrei ist – das ist toll!
Gleichzeitig sei darauf hingewiesen, dass die Fremdkapitalfinanzierung von Immobilien auch das Risiko des eingesetzten Eigenkapitals deutlich erhöht. Dies entspricht den zuvor zitierten Theorien zum Leverage, der Mehrertrag kann ja nicht risikolos erzielt werden – „there is no free lunch“. Daher ist neben einer sinnvollen Strukturierung (Eigenkapitalanteil, Tilgungsprofil des Kredits, etc.) auch auf die Haftungssituation Bedacht zu nehmen – vielleicht macht ja sogar die Begrenzung der Haftung in einer GmbH Sinn?
3) Finanzierung Geschäftsbetrieb
Ganz ähnlich gelagert ist aus meiner Sicht die Aufnahme eines Kredits für den Geschäftsbetrieb. Es sprechen gleich mehrere Gründe dafür, hier Kreditfinanzierungen zu beanspruchen und nicht nur auf Eigenkapital zurückzugreifen.
Erstens, die Finanzierung von Wachstum eines Unternehmens kann grundsätzlich auf drei Wegen erfolgen: Eigenkapital, nicht ausgeschüttete Gewinne und Fremdkapital. Da Eigenkapital und die interne Gewinnerzielung beschränkt sind bzw. durch die Wünsche der Eigenkapitalgeber determiniert sind, wäre es unverständlich nicht auch auf verfügbares Fremdkapital zurückzugreifen. Zweitens, gerade bei saisonalen oder durch kurzzeitig hohen Wareneinsatz gekennzeichneten Geschäftsbetrieben, können kurzfristige Fremdkapitalfinanzierungen besonders flexibel und nützlich sein. Drittens gilt natürlich auch hier das zuvor zum Thema Leverage Gesagte: Der Einsatz von Fremdkapital erhöht die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital, insb. auch da der Abzug des Zinsaufwands als Betriebsausgabe bei Unternehmen regelmäßig zu einer Reduktion der Steuerlast führt.
Gerade auf Grund der Haftungsfragen für Unternehmen, bietet sich bei umfangreichem Einsatz von Fremdkapital wieder die Nutzung rechtlicher Hüllen an, die zu Haftungsbeschränkungen für die Eigentümer führen, insb. also GmbH und AG.
4) Gehebelter Kauf z.B. von Dividendenaktien
Diese Kreditart scheidet die Geister! Aktienguru Kostolany war sehr klar, wenn er sagte „Kaufen Sie niemals Aktien auf Kredit!“ Andererseits könnte die Systematik, die zuvor bei fremdgenutzten Immobilien und Unternehmen genannt wurde auch hier gelten! Dividendenaktien sind ebenso ein Paradebeispiel für zinsbasierte, passive Einkommensquellen. Die Nutzung von Fremdkapital – wenn der Zinsaufwand steuerlich nutzbar ist! – kann auch hier die Rendite, wie das Risiko erhöhen. Der Effekt, dass die Dividende über die Kreditlaufzeit den Kredit zurückzahlt, tritt sehr analog zur fremdgenutzten Immobilie auf.
Letztlich wird es von der Risikoneigung des Investors abhängen, nämlich ob er Ertrag und Risiko seiner Eigenkapitalinvestition ruhigen Gewissens weiter erhöhen will. Dabei würde ich persönlich geringe Fremdkapital-Anteile z.B. <50% vorsehen. So sind auch beim sog. Lombardkredit oft niedrige Belehnungsquoten üblich. Ich persönlich halte mich allerdings nahe an Kostolany und habe bisher gehebelte Käufe von Aktien unterlassen. Die Analogie insb. zur fremdgenutzten Immobilie will aber auch ich nicht leugnen.
Mein Fazit aus der Analyse der oben genannten vier Kreditarten ist und bleibt, dass Schulden grundsätzlich der Erzfeind der finanziellen Freiheit sind. Einzig bei fremdgenutzten Immobilien, im Geschäftsbetrieb und nach Risikotoleranz bei Dividendenaktien können Schulden ihren Nutzen haben. Dabei wird immer zu beachten sein, dass Fremdkapital das Risiko des Eigenkapitals erhöht und daher insgesamt ein „Kippen“ hin in die Insolvenz fördern kann. Genau deshalb ist auch bei den genannten Fällen „guter Schulden“ mit Augenmaß und Vorsicht vorzugehen.
Wie seht ihr das? Gibt es gute Schulden? Wie steht ihr u.a. zum Thema Kauf von Aktien auf Kredit, das man ja sehr unterschiedlich betrachten kann?
My financial freedom 
Ich habe eine “gute Schuld” im Januar zurück bezahlt. Und zwar war es ein zinsloses Ausbildungsdarlehen. Sobald die Zinsen weg sind, halte ich das durchaus für eine gute Schuld. Ansonsten halte ich aber gerne Abstand von selbst “guten Schulden”, das hat aber bei mir eher einen psychologischen Hintergrund. Es fühlt sich einfach nicht gut an. Deswegen lasse ich es am Besten einfach.
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Hallo Minimalist,
Herzlichen Glückwunsch zur Tilgung der Schulden – selbst wenn das Darlehen zinsenlos war und einen sehr sinnvollen Zweck unterstützt hat (Aufbau bzw. Förderung Deines Humankapitals) finde ich es super, dass Du es getilgt hast. Es muss keine “gute Schuld” sein, wie Du sagst: Einerseits lastet es auch emotional auf Dir und schränkt Dich möglicherweise auch anderweitig ein, z.B. durch Einschränkungen bei Bonitätsabfragen, etc. Allerdings bin ich als Österreicher bei Schufa & Co kein Experte 😉
Viele Grüße
MFF
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Haha, ich als Schweizer auch nicht. 😉
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;-))
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Ich verstehe den Unterschied zwischen (1) und (2) ehrlich gesagt nicht.
Momentan zahle ich eine Immobilie ab. Diese ist “schwarz unter der Hand” vermietet. Und zwar zahlt mir der Mieter jeden Monat 600 € Kaltmiete und trägt die zusätzlichen Betriebskosten allein. Mit diesen 600 € (die ich steuerfrei einnehme) kann ich nun den Zins bedienen und einen großen Teil der Monatstilgung leisten – andererseits kann ich durch diese “Schwarzvermietung” natürlich keine Kosten gegenrechnen, da ich ja keine Einnahmen habe. Wenn der Kredit abbezahlt ist, bekomme ich weiterhin brav meine 600 €……
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Hallo lieber Krigr,
Zu Deiner Verständnisfrage: Bei Kreditart 1) bewohnst Du die Immobilie selbst bei 2) bewohnt die Immobilie jemand anderer, der Dir als Mieter Miete zahlt.
Ich empfehle Dir dringend von Deiner Schwarzvermietung Abstand zu nehmen (und davon auf einem öffentlich zugänglichen Blog zu erzählen), da Du dadurch Steuerhinterziehung begehst. Darüber hinaus ist vielleicht auch das Gespräch mit einem Steuerberater sinnvoll, vielleicht kannst Du ja auch Kreditzinsen oder sonstige Kosten von der Steuer gewinnmindernd absetzen?
Viele Grüße
MFF
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Hallo MFF,
die Provokation war natürlich beabsichtigt und zu meiner Frage passend. Ich hatte gedacht, dass der Tenor offensichtlicher ist. War er wohl nicht – mea culpa 😉
Gut dann die Auflösung.
Die Immobilie ist an mich selbst “vermietet”. Das ganze ist also eine fiktive Vermietung und ich kann mir die gesparte Miete (die ich ja irgendwo anders zahlen müsste) als steuerfreie Mieteinnahme anrechnen. Daher auch das “schwarz unter der Hand” in Anführungszeichen.
Von daher nochmal die Frage – was ist der Unterschied von (1) zur (2) wenn ich davon ausgehe, dass ich mir selbst Miete für meine Immobilie bezahle???
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Hallo Krigr,
Meine Anzeige beim Finanzamt wegen Steuerhinterziehung unter Angabe Deiner IP Adresse 217.238.51.211 wird dann wohl ins Leere gehen 😉
Bei der fremdgenutzten Immobilie kannst Du die Kosten der Zinsen gegen die Mieteinnahmen steuerlich gegenrechnen und senkst so Deinen Gewinn. Daher meine Gegenfrage: Kannst Du das bei der fiktiven Vermietung unter der Hand für die selbst genutzte Immobilie auch?
Viele Grüße
MFF
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Jupp – die Zinsen kann man bei Fremdvermietung gegenrechnen -> aber wogegen denn? Gegen einen Gewinn, den ich zwar (fiktiv) habe – aber gar nicht versteuern muss…
Im Grunde habe ich diese Überlegungen schon recht lange. Seitdem ich Immobilienbesitzer bin höre und lese ich immer wieder, dass Schulden für Immobilien nur bei einer Fremdvermietung taugen. Ich habe dann damals überlegt, was würde passieren, wenn ich aus der Eigennutzung eine Fremdvermietung bastele – indem ich bspw. die Immo an meine Frau vermiete und bei ihr mitwohne. Im Endeffekt lief es (jetzt nur aus finanzieller Sicht) immer daraufhinaus, dass die Eigennutzung die sinnvollste und ergebnisbeste Form der Immobilenschulden sind.
Oder vllt doch nochmal etwas konkreter. Angenommen ich kaufe eine Wohnung, die ich vom Prinzip her auch gerne selbst bewohnen würde. In meiner Gegend zahlt man dafür dann 600€ Kaltmiete. Zudem habe ich von der Finanzierung jeden Monat 200€ Zinsen zu stemmen.
Fremdvermietung
+ 2000 (Gehalt)
+ 600 (Mieteinnahmen)
– 120 (Steuern auf die Mieteinnahmen -> angenommer Steuersatz von 30% auf (600 – 200 = 400)
– 200 (Zinsen)
– 600 (Wohnkosten für meine notwendige Wohnung)
——————————————————————
1680 verbleiben
Eigennutzung
+ 2000 (Gehalt)
+ 0 (Mieteinnahmen)
– 0 (Steuern auf die Mieteinnahmen -> angenommer Steuersatz von 30% auf (600 – 200 = 400)
– 200 (Zinsen)
– 0 (Wohnkosten für meine notwendige Wohnung)
——————————————————————
1800 verbleiben
Sprich, das lohnt sich doch wirklich nur, wenn ich in der vermieteten Wohnung die Einnahme auf null gedrückt bekomme, um dann die Steuern darauf zu sparen??
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Lieber Krigr,
Schön, wie Du die Unterscheide zwischen Selbst- und Fremdnutzung herausarbeitest. Neben der steuerlichen Behandlung der Zinsen, zeigt das auh das Rechenbeispiel. Warum Du den Gewinn bei Fremdnutzung als fiktiv bezeichnest kann ich übrigens nicht nachvollziehen.
Du vergleichst nämlich im Rechenbeispiel Äpfel mit Birnen. Durch die Annahme der Miete einer Wohnung zur Nettokaltmiete von €600 verzerrst Du natürlich das Bild zu Lasten des Modells mit Fremdnutzung. Die Eigennutzung stellst Du hingegen deutlich günstiger, da Du nur die Kosten der Zinsen aufführst, aber sonst keine Cashflow-Belastung (Tilgungen!?) vorsiehst. Schließlich betrachtest Du ja nur GuV, nicht auch Bilanz in Deinen Überlegungen.
Ich habe allerdings nicht vor, Dich überzeugen zu wollen, da Du Deine Überlegungen ja – wie Du schreibst – schon lange hast 😉
Viele Grüße
MFF
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Moin,
im Rahmen meiner Schuldenartikelserie habe ich auch schon mal mit dem Thema gute Schulden vs. schlechte Schulden beschäftigt.
https://www.freakyfinance.net/2017/01/25/schulden-teil-4-der-artikelserie-zum-thema/
Gute Schulden sind dabei Kredite für vermietetes Wohneigentum und BAFÖG/Studienkredite mit denen man in seine Bildung/sein Humankapital investiert.
Beste Grüß
Vincent
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Hallo Vincent,
Schön, dass wir uns offenbar unabgestimmt mit der selben Thematik beschäftigt haben und auch zu ähnlichen Schlüsesn kommen.
Meine Leser werden Deinem Link genauso wie ich sicher mit Interesse folgen.
Viele Grüße
MFF
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Ich halte meinen Kredit für die fremdgenutzte Immobilie durchaus für eine gute Schuld. Für mich ist eine rentable Immobilie für das Gesamtportfolio perfekt. Da mag auch die schwäbische Mentalität durchkommen. Ich halte das Risiko hierbei auch für überschaubarer und kalkulierbarer als bei Aktien. Dort würde mir eine Fremdfinanzierung wohl schlaflose Nächte bereiten. Auch meine Finanzierung ist, den Immobilieninvestoren und dem höchstmöglichen Leverage-Effekt zum Trotz, mit hoher Eigenkapitalquote und hoher Tilgung gewählt. Ich möchte in wenigen Jahren damit fertig sein und die Mietzahlungen “genießen”. Da scheiden sich ja oft die Geister… VG Mo
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Hallo Mo,
Da sind wir ja ganz auf einer Linie! Nämlich, dass der Kredit für die fremdgenutzte Immobilie eine gute Schuld ist und der Kredit für Dividendenaktien eher kritisch zu sehen ist. Die solide EK Quote und das aggressive Tilgungsprofil für die fremdgenutzte Immobilie kann ich gut nachvollziehen!
Viele Grüße und viel Erfolg mit der Schwabenmentalität 😉
MFF
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Schulden für Ausbildung/Studium in geringer Höhe können gute Schulden sein. Ohne Bildungskredit hätte ich wohl mein Studium nicht abschließen können, wurde am Ende halt etwas eng. Das Studium hat mir dann direkt einen besseren Einstieg ermöglicht als nur eine Ausbildung.
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Hallo Christian,
Ja, das mag ich gerne einräumen bzw. ergänzen – der Bildungskredit kann sehr sinnvoll sein. Hilft er doch beim Aufbau von Humankapital, das später dann bei der Generierung von Cashflow hilft!
Viele Grüße
MFF
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Ich denke auch, dass es „gute Schulden“ gibt. Vor allem für Immobilien, egal ob Eigen- oder Fremdnutzung. Allerdings immer im Rahmen. Denn auch hier kann man mehr als schnell in die Überschuldung laufen.
Kredite für den Konsum sollte unbedingt vermieden werden: https://hobbyinvestor.de/warum-kredite-so-gefaehrlich-sind/
Und ganz schlimm, Kredit aufnehmen und damit an den Finanzmärkten spekulieren 🙈
Schöne Grüße
Sebastian
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Hello from the UK! I can’t read German, but I have used Google translate. I am sorry if I misunderstood some of the things you wrote because the translator is not perfect.
100% agree with you. I don’t believe there is such a thing as “Good Debt”. With debt, comes risk. Even in the example of a property investor who uses leverage and purchases high yielding, excellent cash flowing properties. The risk is in the event market conditions drastically turn for the worse resulting in: 1) increase in void periods; 2) negative equity; 3) refinancing problems if property values fall; 4) changes to Buy to Let legislation like in the UK where mortgage interest cannot be offset against profit; and 5) interest rate risks. All these risks say to me that debt should be paid off as quickly as possible, even for a property investor.
The term “Good Debt” and “Bad Debt” only serves to confuse and mislead the majority of the population who are poorly educated when it comes to finance and money. It gives them the impression that just because they have what is called “Good Debt”, they could take their time to pay it off without fully appreciating the risks and the effect of compounding interest.
Thanks for sharing your thoughts.
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Thanks for your comment and for following the link to a blog in an other language, dear Cashflow Cop!
Agree on your points regarding the risks of presumably “good debt” – leverage always increases risk of the underlying cashflows, so even debt in any case will make it worse on that dimension 😉
All the best and good luck!
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Ein sehr interessanter Artikel, der zufällig mit den kreditfinanzierten Dividendenaktien einen Punkt aufgreift, zu dem ich mir selber gerade eingige Gedanken macht. Ich sehe es nämlich auch wie Du. Wenn man sich rechtlich so aufstellt, dass die Kreditzinsen steuerlich absetzbar sind, dann bestehen durchaus einige Parallelen zum physischen Immoinvestment, welches als kreditfinanziertes Investment allerdings deutlich mehr Anerkennung erfährt. So ja auch von den finanzierenden Banken selbst.
Diese Parallele verstärkt sich noch, wenn man bspw. eine kreditfinanzierung von REIT-Anteilen (Real Estate Investment Trusts) andenkt. Dabei wäre der Diversifikationseffekt viel höher und das Klumpenrisiko einzelner physischer Immoinvestments eliminiert. Warum hier den REIT Anteilen eine viel geringere Beleihbarkeit zugeschrieben wird, als der physischen Immo vor Ort, ist eigentlich nicht nachvollziehbar.
Beste Grüße
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Hallo Jan aka Geldhamster,
Vielen Dank für Deinen Kommentar!
Du erwähnst zwei wichtige Aspekte:
A) Immobilien sind als kreditfinanziertes Instrument anerkannt, Dividendenaktien (u.a. auch REITs) aber nicht, eine sachliche Begründung fehlt mE, Stabilität des Cash-Flows ist nicht stichhaltig.
B) Die steuerliche Absetzbarkeit der Kreditzinsen erfordert nach meiner (nicht mit einem Steuerberater verprobten Ansicht) die Nutzung einer GmbH
Viele Grüße
MFF
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