Eigentumswohnung ohne Schulden mit 30 – geht das?

Seit dem Erscheinen meines Artikels über Franz Finanz, der in 10 Jahren Millionär werden will, erreichten mich bereits mehrere Anfragen zu persönlichen Finanz-Situationen. Das freut mich sehr! Ich denke, dass viele der Überlegungen, die auf www.meinefinanziellefreiheit.com bisher erschienen sind und auch künftig erscheinen werden, durch Fallbeispiele deutlich greifbarer werden. Wenn Ihr das auch so seht, dann schreibt mir weiterhin zu Euren Finanzfragen – ich werde nach bestem Wissen und Gewissen antworten.

Heute geht es um den erst 18-jährigen Philipp Pinkepinke – auch hier ist der Name der Redaktion bekannt, gleichwohl der junge Mann anonym bleiben möchte. Nach eigenen Angaben denkt er schon länger über den „Einstieg in die Welt der Finanzen“ nach. Er wollte nicht lange warten und hat „unmittelbar nach dem 18. Geburtstag“ ein Konto bei einem Onlinebroker eröffnet. Super! Jetzt soll es also richtig losgehen. Philipp hat es sich zum Ziel gesetzt, zu seinem 30. Geburtstag eine Eigentumswohnung zu kaufen. Gleichzeitig hat er sich zur Maxime gemacht niemals irgendjemandem etwas zu schulden. Philipp fragt mich nun, ob er sein Ziel erreichen kann und wie er am besten dorthin kommt.

Bravo!

Vorausgeschickt sei, dass ich es großartig finde, dass sich ein Teenager so intensiv mit personal finance beschäftigt. Diese Tatsache gibt mir Hoffnung, denn offenbar stimmt das Cliché nicht, die  Aufmerksamkeit der Jugend ausschließlich auf Video-Spielen, Smartphone und Party-Machen liegen würde 😉 Philipp ist das Schulsystem durchlaufen, hat die Durststrecke an Finanzbildung im Lehrplan überstanden und sich auf anderen Wegen Finanzbildung angeeignet. Das kann ich aus seinen sehr spezifischen Fragen schon erkennen. Ich rufe daher ganz laut Bravo! in Philipp’s Richtung und hoffe so seine Vorbildfunktion für viele Gleichaltrige zu unterstreichen.

Nun aber zur konkreten Frage, die mir Philipp gestellt hat: Kann er bis zu seinem 30. Geburtstag eine Eigentumswohnung zu erwerben, ohne dafür Schulden machen zu müssen?

Wo startet der junge Mann?

Philipp ist noch jung, dennoch startet er nicht bei 0. Seine „Eröffnungsbilanz“ sieht für einen 18-Jährigen gar nicht schlecht aus. Er darf folgende Assets sein Eigen nennen:

• Sparbuch mit €4,000

• Barvermögen von €1,000

• Anwartschaft auf €20,000 aus Bausparvertrag und Versicherung, über welche er ab seinem 20. Geburtstag verfügen wird können – offenbar ein Geldgeschenk von Eltern/Verwandten

Darüber hinaus wird Philipp nächstes Jahr eine Berufsausbildung abschließen und dann seine aktive Arbeitskraft einsetzen können. Er rechnet damit €1.600 netto als Einstiegsgehalt als Bankangestellter zu erhalten. Philipp möchte anfänglich €50/Monat in ETFs investieren und ab seinem 20. Geburtstag dann €100/Monat. Soweit so gut.

Was ist Philipp‘s Ziel?

Philipp’s Ziel ist plakativ formuliert: Er möchte zu seinem 30. Geburtstag genug Geld haben, um sich eine Eigentumswohnung kaufen zu können. Darüber hinaus hat er sich zum „Lebensziel gesetzt, niemals irgendwem etwas zu schulden, sei dies nur durch einen Leasingvertrag, ein Familiendarlehen oder eine Kreditkarte.“ Philipp ist also radikalisierter Anti-Schulden-Fanatiker!

Ein wesentlicher Bestandteil von Philipp’s Ziel ist die Eigentumswohnung. Ich habe eindringlich nachgefragt, was er sich genau vorstellt. Dazu sagt Philipp: „Nunja, die Wohnung sollte in Wien/am Rand von Wien sein, zirka 80m2 und Balkon oder Garten haben. Ich denke, dass man (es muss ja nicht die beste Lage sein) mit +/- €120.000 auskommen sollte.“

Ein kurzer Reality Check auf einer einschlägigen Immobilien-Plattform für eine 80m2 Eigentumswohnung im südlichen Speckgürtel Wiens (Mödling) mit Balkon/Terrasse ist realistisch nicht unter €200.000 erhältlich, was doch eine deutliche Abweichung von Philip’s Schätzung darstellt. Zudem ist zu berücksichtigen, dass Philipp mit 12 Jahren Inflation bzw. Immobilienpreissteigerung zu rechnen hat – ich nehme jetzt einfach einmal an, dass diese Preissteigerung 2% pro Jahr beträgt. Zusätzlich sind ca. 10% Nebenkosten für den Immobilienkauf anzusetzen. Somit sind zu Philip’s 30. Geburtstag € 279.000 für den Kauf der Eigentumswohnung aufzubringen. Mehr als doppelt so viel, wie sich Philipp wohl erwartet hatte – soweit ein erstes, ernüchterndes Zwischenfazit.

Wie will Philipp an sein Ziel kommen?

Philipp möchte sein Vermögen und sein zusätzlich erspartes Geld gewinnbringend investieren und ja so dem Traum der Eigentumswohnung näher kommen. Dabei denkt er – sinnvollerweise – an Aktien-ETFs und nimmt eine Rendite von 7% p.a. an. Das erscheint an und für sich realistisch, zeigt aber gleichzeitig zwei wichtige Punkte auf.

Erstens ist die Frage nach der Asset-Allocation nicht beantwortet. Philipp’s Anlagehorizont ist kürzer als der typischerweise auf www.meinefinanziellefreiheit.com angenommene Anlagehorizont. Philipp gibt sich 12 Jahre Zeit, bis er sein Ziel erreicht. Viele der zurvor erschienenen Artikel gehen von einem sehr langen Anlagehorizont aus, nämlich bis zum Erreichen der finanziellen Freiheit bzw. lange darüber hinaus, da ja dann ein langsamer Kapitalverzehr zu erwarten ist. Typischerweise empfehle ich mit einer Aktienquote von „100% minus Lebensalter“ zu investieren, um diesem langen Anlagehorizont Rechnung zu tragen.

Da Philipp’s Anlagehorizton so viel kürzer ist, erscheint eine hohe Aktienquote wenig sinnvoll. Der Zeitraum ist zu kurz, als dass eine negative Börsenentwicklung wieder wettgemacht werden kann. Es wird daher sinnvoll sein, die hohe Volatilität des Aktienmarktes nur auf einen geringeren Teil des Portfolios wirken zu lassen und insb. mit Näherrücken des 30. Geburtstags kontinuierlich zu senken. Daraus folgt, dass die angenommene Rendite von 7% deutlich zu hoch sein wird – ich würde daher rechnerisch maximal 5% Rendite ansetzen.

Aus Philipp’s anfänglichem Kapital und der erwarteten Sparleistung der nächsten Jahre wird daher ein zwar beachtliches Vermögen von € 59,082 anwachsen, doch weit, weit weg davon, die Kosten der Eigentumswohnung aufbringen zu können. Sorry, Philipp – doch damit nicht genug!

Zweitens tritt nämlich ein ganz schmerzafter Aspekt des österreichischen Steuerrechts in Kraft – Gewinne aus Kurssteigerungen sind derzeit mit 27,5% Kapitalertragssteuer zu versteuern. Ich treffe hier die Annahme, dass das rechtliche Regime auch in 12 Jahren noch gleich sein wird. Dies mag nach einer sehr kühnen Annahme klingen, doch gehe ich angesichts des aufgetürmten Staatsschuldenberges mit hoher Wahrscheinlichkeit davon aus, dass es zu keiner Verbesserung der Steuersituation für Investoren kommen wird 😉 Durch die Versteuerung der Erträge aus den Wertpapier-Kursgewinnen bleibt Philip gar „nur“ ein Vermögen von € 52,519. Philipp hat daher gerade einmal 19% des Kaufpreises der Eigentumswohnung angespart – weit verfehlt.

Gibt es Alternativen für Philipp?

Nun, dies soll kein gänzlich deprimierender Artikel werden! Wenngleich Philipp mit dem angedachten Vorgehen sein Ziel klar verfehlen würde, hat er dennoch andere Hebel in der Hand näher an sein Ziel zu kommen! Und zwar

• In Bildung investieren und das aktive Einkommen steigern – Philipp geht davon aus, dass er in einer Bank(filiale) zu arbeiten beginnt. Der vermeintlich sichere Job, könnte eine große Einschränkung seines Potenzials sein. Er hat sich mit 18 Jahren schon profund mit Finanzfragen auseinandergesetzt. Es schlummert womöglich viel mehr in ihm. Statt auf einen möglicherweise von der Digitalisierung besonders betroffenen Job zu setzen, könnte Philipp ein Studium oder auch eine berufsbegleitende Zusatzausbildung absolvieren. So könnte er sein aktives Einkommen in einem höher qualifizierten Berufsumfeld deutlich steigern. Darüber hinaus kann es ihm gelingen eine laufende Gehaltssteigerung zu erzielen.

• Sparquote deutlich erhöhen – Philipps Sparquote ist relativ niedrig. Er spart €1,200 pro Jahr, wo er doch ein Jahresgehalt von € 22,400 netto erzielt, dies entspricht einer Sparquote von gerade einmal 5,4%! Auch nimmt Philipp an, seinen monatlichen Sparbetrag konstant zu halten. Die Sparquote sinkt so vermutlich im Zeitverlauf. Ich würde Philipp daher zum Automatisierten Sparen – wenn er meinem Vorschlag folgt, würde er mit einer Sparquote von 20% beginnen und dann jeden Zuverdienst mit 50% besparen.

• Systembasierte, passive Einkommensquellen aufbauen – Philipp könnte darüber nachdenken sich die ein oder andere systembasierte, passive Einkommensquelle aufzubauen. Vielleicht hat er besondere Talente oder Fähigkeiten, die er einbringen könnte. Ein paar Anregungen finden sich vielleicht in folgendem Artikel.

Ein Gedanke zum Abschluss

Ich finde es wirklich toll, dass sich Philipp diese Gedanken macht. Gleichzeitig nimmt er sich ein sehr konkretes, wenngleich mit seiner angedachten Strategie wohl nicht erreichbares Ziel vor. Er kann nun am Ziel festhalten und die oben genannten Alternativen verfolgen. Oder er kann auch das Ziel verändern. Wer weiß ob er in 12 Jahren noch am selben Ort leben wird und will. Es ist noch unklar, was seine Planung in 10 Jahren sein wird. Vielleicht möchte er dann mit Familie in ein Einfamilienhaus und nicht mehr in eine Eigentumswohnung ziehen? Vielleicht ändern sich seine Lebensverhältnisse durch eine Erbschaft?

Nun, ich will ja auch dem Namen meines Blogs gerecht werden! Würde Philipp sich schichtweg die finanzielle Freiheit zum Ziel (mit 30 oder später…) setzen, würde er sich deutlich mehr Flexibilität im Hinblick auf seine eigene Zukunft behalten. Gerade die Zeit zwischen 20 und 30 legt oft grundsätzliche Festlegungen für den Rest des Lebens: Ausbildung, Berufswahl, Beziehung, Familiengründung, … Durch das Ziel der finanziellen Freiheit für sich/seine Familie bleibt ihm genug Flexibilität erhalten, um auf diese gravierenden Änderungen im Leben reagieren zu können. Eine mit 30 zwar schuldenfrei aber widerwillig gekaufte Immobilie könnte da gar nicht mehr dazu passen 😉