Eigentumswohnung ohne Schulden mit 30 – geht das?

Eigentumswohnung ohne Schulden mit 30 – geht das?

Seit dem Erscheinen meines Artikels über Franz Finanz, der in 10 Jahren Millionär werden will, erreichten mich bereits mehrere Anfragen zu persönlichen Finanz-Situationen. Das freut mich sehr! Ich denke, dass viele der Überlegungen, die auf www.meinefinanziellefreiheit.com bisher erschienen sind und auch künftig erscheinen werden, durch Fallbeispiele deutlich greifbarer werden. Wenn Ihr das auch so seht, dann schreibt mir weiterhin zu Euren Finanzfragen – ich werde nach bestem Wissen und Gewissen antworten.

Heute geht es um den erst 18-jährigen Philipp Pinkepinke – auch hier ist der Name der Redaktion bekannt, gleichwohl der junge Mann anonym bleiben möchte. Nach eigenen Angaben denkt er schon länger über den „Einstieg in die Welt der Finanzen“ nach. Er wollte nicht lange warten und hat „unmittelbar nach dem 18. Geburtstag“ ein Konto bei einem Onlinebroker eröffnet. Super! Jetzt soll es also richtig losgehen. Philipp hat es sich zum Ziel gesetzt, zu seinem 30. Geburtstag eine Eigentumswohnung zu kaufen. Gleichzeitig hat er sich zur Maxime gemacht niemals irgendjemandem etwas zu schulden. Philipp fragt mich nun, ob er sein Ziel erreichen kann und wie er am besten dorthin kommt.
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Die drei Wege in Immobilien zu investieren

Die drei Wege in Immobilien zu investieren

Immobilien sind die ideale Asset Klasse für jeden Investor, der sich eine nachhaltige, passive Einkommensquelle aufbauen möchte. Die Cash-Flows aus vermieteten Immobilien zeichnen sich dadurch aus, dass sie besonders stetig sind und eine geringe Korrelation mit den Aktien- und Anleihe-Märkten haben.

Bereits in meinem Artikel zur Asset Allocation habe ich drauf hingewiesen, dass Immobilien neben Aktien- und Anleihen einen wichtigen Bestandteil des idealen Portfolios darstellen sollten. Der Artikel Passives Einkommen aus Immobilien erläuterte dann auch detailliert, warum Immobilien die Geldmaschine schlechthin für die finanzielle Freiheit sind. In der Tat vertrauen diverse „Ikonen der finanziellen Freiheit“ auf Immobilien als Einkommensquelle, z.B. Monika von Klunkerchen, Alex Fischer (Autor von Reicher als die Geissens) oder auch Robert Kiyoski (Autor von Rich Dad, Poor Dad).

Dieser Artikel geht nun der Frage nach, wie Investoren auf dem Weg zur finanziellen Freiheit am besten in Immobilien investieren. Aus dem Schriftverkehr mit meinen Lesern und privaten Gesprächen weiß ich, dass Aktien-ETFs vergleichsweise leicht erschlossen werden können (!), Immobilieninvestments werden aber oft mit Respektabstand gemieden. Ich hoffe daher, dass dieser Artikel als Einstieg hilfreich ist und vom Einzelinvestment bis zum Crowd-Investment einen guten Überblick bieten kann – daher: Viel Spaß beim Lesen!

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Ihr Buchhalter hat unrecht: Ihr Haus/Ihre Eigentumswohnung und Ihr Auto sind Verbindlichkeiten!

Ihr Buchhalter hat unrecht: Ihr Haus/Ihre Eigentumswohnung und Ihr Auto sind Verbindlichkeiten!

Als ich begann diesen Blog zu schreiben, habe ich mir vorgenommen, ernsthafte Ansätze zu verfolgen und nicht ins Esoterische und Marktschreierische abzugleiten. (Siehe auch meinen Artikel: Ziel dieses Blogs: Wege zur finanziellen Freiheit aufzeigen). Warum daher jetzt die Feststellung, dass ein Haus/eine Eigentumswohnung oder ein Auto eine Verbindlichkeit sei?

Nach den Regeln der Buchhaltung ist eine Immobilie bzw. ein Auto ganz klar als Vermögensgegenstand in die Bilanz aufzunehmen. Typischerweise wird der Kaufpreis samt Kaufnebenkosten angesetzt und dann linear abgeschrieben. Die jährlichen Belastungen der Abschreibung sind in der Gewinn-und-Verlustrechnung ein Negativposten, auch wenn sie nicht cash-wirksam sind. Ganz ähnlich verhält es sich mit einem Auto. Die Finanzierung dieser Vermögensgegenstände kann ganz unterschiedlich abgebildet werden, entweder durch einen Kauf auf Kredit oder durch Eigenkapital. Nur diese Art der Mittelaufbringung ist auf der Passivseite der Bilanz verortet.

Auch der allgemeine Sprachgebrauch und die Meinung vieler unserer Mitmenschen geht ganz klar von Vermögensgegenständen aus: „Er ist ein reicher Mann, er hat ein großes Haus und ein neues Auto“ oder „Ihr wertvollster Vermögenstgegenstand ist ihre Eigentumswohnung“ oder „Seit er zu Geld gekommen ist, fährt er einen Porsche“ All diese Redewendungen kommen uns nur zu bekannt vor. Es wird sich gleich zeigen, dass sich dahinter teils sehr fehlerhafte Vorstellungen über Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten verstecken.

Die genannten vermeintlichen Vermögensgegenstände, also selbst bewohnte Immobilien (Eigenheim, Eigentumswohnung, etc.) sowie Autos, Boote, Fahrräder, Golfausrüstung, TV-Gerät,… zeichnen sich allesamt dadurch aus, dass sie auch nach dem Erwerb zu weiteren Kosten führen und keine Einkünfte generieren werden. Sie ziehen eine Reihe weiterer, zukünftiger Belastungen nach sich und wären daher tatsächlich als Verbindlichkeiten einzustufen. Warum ist das nun konkret so?

Sobald die Eigentumswohnung erworben ist, wird sie zu weiteren Ausgaben animieren: Sie will schön eingerichtet werden – da es sich ja um eine Eigentumswohnung handelt wird man nicht mit einer Übergangslösung wie bei einer Mietwohnung zufrieden sein und schon mal die teurere Küche oder die maßgefertigten Einbaumöbel kaufen. Es folgen sowieso die laufenden Betriebskosten und die Kosten für Wartung, Instandhaltung und Verbesserung. Darüber hinaus, will die Wohnung samt des wertvollen Inhalts umfänglich versichert werden. Dabei sind noch nicht die Kosten für die Finanzierung der Wohnung berücksichtigt: Das Hypothekardarlehen erfordert für die nächsten 20 Jahre monatliche Zahlungen, zusätzlich stellt die finanzierende Bank noch Gebühren für Kontoführung in Rechnung und möchte regelmäßig ein Gutachten über den Wert der Wohnung. Es zeigt sich, dass der vermeintliche Vermögensgegenstand eine lange Liste an Ausgaben nach sich zieht – das rechtfertigt wohl die Klassifizierung als Verbindlichkeit!

Bei einem Auto verhält es sich nicht anders – im folgenden Beispiel gehe ich von einem Kauf auf Kredit aus. Auch hier folgt nach dem Kauf eine Reihe von Kosten, die für das Auto aufzuwenden sind. Ohne den erschreckenden Wertverlust durch die erste Nutzung (typischerweise wird der Wertverlust auf ~¼ des Kaufpreises geschätzt) näher zu beleuchten, werden Kosten für Zusatzausstattung (Dachbox, Kindersitze,…), Bereifung, Treibstoff, Maut, etc. während der gesamten Nutzungsdauer des Fahrzeugs anfallen.

Darüber hinaus schaffen die Investitionen in teurere vermeintliche Vermögensgegenstände = Verbindlichkeiten eine ungünstige Spirale, die auch höhere zukünftige Kosten nach sich ziehen. Das größere Haus verursacht höhere Betriebskosten, erfordert mehr Einrichtungsgegenstände, kostet mehr Grundsteuer, etc. Der Sportwagen braucht mehr Treibstoff, die Versicherung und Steuer ist höher, die neuen Reifen sind teuer, etc. als beim bescheidenen Kleinwagen. Daher kann vereinfachend aber doch linear gesagt werden, dass ein teureres vermeintliches Asset eine höhere Verbindlichkeit darstellt.

Jetzt werden Sie sich vielleicht fragen, was denn neben den genannten Verbindlichkeiten noch als Vermögensgegenstände zur Verfügung stellt. Ich würde hier eine alternative Definition propagieren, die jenseits der strengen Accounting-Definition nützlich ist: Vermögensgegenstände sind jene, die Ertrag für Sie erwirtschaften, also Quellen passiven Einkommen sind, insb. Anleihen und Aktien, vermietete Immobilien, etc. Ich verweise auch noch auf meinen Artikel zu passiven Einkommensquellen.

Wie hilft Ihnen das jetzt am Weg zur finanziellen Freiheit? Die strenge Prüfung ob es sich um eine Verpflichtung oder um einen tatsächlichen Vermögensgegenstand handelt, kann davor schützen finanzielle Entscheidungen zu treffen, die langfristige Verpflichtungen nach sich ziehen. Eine kritische Prüfung, ob z.B. vor dem Kauf des Hauses oder des neuen Autos eine signifikante zukünftige Belastung folgen wird, sollte nochmal zum Nachdenken anregen. Darüber hinaus wird dieser Denkansatz ihren Blick auf die tatsächlichen Vermögensgegenstände.

rich-dad-poor-dadDer Grundgedanke zu dieser Betrachtung von vermeintlichen Vermögensgegenständen als Verbindlichkeiten stammt aus dem Buch Rich Dad Poor Dad von Robert KiyosakiDas Buch enthält neben diesem sehr bereichernden Gedanken noch eine Reihe weiterer Ansätze, die ich demnächst in einer Buchbesprechung hier auf meinem Blog aufgreifen werde. Wenn ich Ihr Interesse geweckt habe, abonnieren Sie meinen Blog!