Als ich begann diesen Blog zu schreiben, habe ich mir vorgenommen, ernsthafte Ansätze zu verfolgen und nicht ins Esoterische und Marktschreierische abzugleiten. (Siehe auch meinen Artikel: Ziel dieses Blogs: Wege zur finanziellen Freiheit aufzeigen). Warum daher jetzt die Feststellung, dass ein Haus/eine Eigentumswohnung oder ein Auto eine Verbindlichkeit sei?
Nach den Regeln der Buchhaltung ist eine Immobilie bzw. ein Auto ganz klar als Vermögensgegenstand in die Bilanz aufzunehmen. Typischerweise wird der Kaufpreis samt Kaufnebenkosten angesetzt und dann linear abgeschrieben. Die jährlichen Belastungen der Abschreibung sind in der Gewinn-und-Verlustrechnung ein Negativposten, auch wenn sie nicht cash-wirksam sind. Ganz ähnlich verhält es sich mit einem Auto. Die Finanzierung dieser Vermögensgegenstände kann ganz unterschiedlich abgebildet werden, entweder durch einen Kauf auf Kredit oder durch Eigenkapital. Nur diese Art der Mittelaufbringung ist auf der Passivseite der Bilanz verortet.
Auch der allgemeine Sprachgebrauch und die Meinung vieler unserer Mitmenschen geht ganz klar von Vermögensgegenständen aus: “Er ist ein reicher Mann, er hat ein großes Haus und ein neues Auto” oder “Ihr wertvollster Vermögenstgegenstand ist ihre Eigentumswohnung” oder “Seit er zu Geld gekommen ist, fährt er einen Porsche” All diese Redewendungen kommen uns nur zu bekannt vor. Es wird sich gleich zeigen, dass sich dahinter teils sehr fehlerhafte Vorstellungen über Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten verstecken.
Die genannten vermeintlichen Vermögensgegenstände, also selbst bewohnte Immobilien (Eigenheim, Eigentumswohnung, etc.) sowie Autos, Boote, Fahrräder, Golfausrüstung, TV-Gerät,… zeichnen sich allesamt dadurch aus, dass sie auch nach dem Erwerb zu weiteren Kosten führen und keine Einkünfte generieren werden. Sie ziehen eine Reihe weiterer, zukünftiger Belastungen nach sich und wären daher tatsächlich als Verbindlichkeiten einzustufen. Warum ist das nun konkret so?
Sobald die Eigentumswohnung erworben ist, wird sie zu weiteren Ausgaben animieren: Sie will schön eingerichtet werden – da es sich ja um eine Eigentumswohnung handelt wird man nicht mit einer Übergangslösung wie bei einer Mietwohnung zufrieden sein und schon mal die teurere Küche oder die maßgefertigten Einbaumöbel kaufen. Es folgen sowieso die laufenden Betriebskosten und die Kosten für Wartung, Instandhaltung und Verbesserung. Darüber hinaus, will die Wohnung samt des wertvollen Inhalts umfänglich versichert werden. Dabei sind noch nicht die Kosten für die Finanzierung der Wohnung berücksichtigt: Das Hypothekardarlehen erfordert für die nächsten 20 Jahre monatliche Zahlungen, zusätzlich stellt die finanzierende Bank noch Gebühren für Kontoführung in Rechnung und möchte regelmäßig ein Gutachten über den Wert der Wohnung. Es zeigt sich, dass der vermeintliche Vermögensgegenstand eine lange Liste an Ausgaben nach sich zieht – das rechtfertigt wohl die Klassifizierung als Verbindlichkeit!
Bei einem Auto verhält es sich nicht anders – im folgenden Beispiel gehe ich von einem Kauf auf Kredit aus. Auch hier folgt nach dem Kauf eine Reihe von Kosten, die für das Auto aufzuwenden sind. Ohne den erschreckenden Wertverlust durch die erste Nutzung (typischerweise wird der Wertverlust auf ~¼ des Kaufpreises geschätzt) näher zu beleuchten, werden Kosten für Zusatzausstattung (Dachbox, Kindersitze,…), Bereifung, Treibstoff, Maut, etc. während der gesamten Nutzungsdauer des Fahrzeugs anfallen.
Darüber hinaus schaffen die Investitionen in teurere vermeintliche Vermögensgegenstände = Verbindlichkeiten eine ungünstige Spirale, die auch höhere zukünftige Kosten nach sich ziehen. Das größere Haus verursacht höhere Betriebskosten, erfordert mehr Einrichtungsgegenstände, kostet mehr Grundsteuer, etc. Der Sportwagen braucht mehr Treibstoff, die Versicherung und Steuer ist höher, die neuen Reifen sind teuer, etc. als beim bescheidenen Kleinwagen. Daher kann vereinfachend aber doch linear gesagt werden, dass ein teureres vermeintliches Asset eine höhere Verbindlichkeit darstellt.
Jetzt werden Sie sich vielleicht fragen, was denn neben den genannten Verbindlichkeiten noch als Vermögensgegenstände zur Verfügung stellt. Ich würde hier eine alternative Definition propagieren, die jenseits der strengen Accounting-Definition nützlich ist: Vermögensgegenstände sind jene, die Ertrag für Sie erwirtschaften, also Quellen passiven Einkommen sind, insb. Anleihen und Aktien, vermietete Immobilien, etc. Ich verweise auch noch auf meinen Artikel zu passiven Einkommensquellen.
Wie hilft Ihnen das jetzt am Weg zur finanziellen Freiheit? Die strenge Prüfung ob es sich um eine Verpflichtung oder um einen tatsächlichen Vermögensgegenstand handelt, kann davor schützen finanzielle Entscheidungen zu treffen, die langfristige Verpflichtungen nach sich ziehen. Eine kritische Prüfung, ob z.B. vor dem Kauf des Hauses oder des neuen Autos eine signifikante zukünftige Belastung folgen wird, sollte nochmal zum Nachdenken anregen. Darüber hinaus wird dieser Denkansatz ihren Blick auf die tatsächlichen Vermögensgegenstände.
Der Grundgedanke zu dieser Betrachtung von vermeintlichen Vermögensgegenständen als Verbindlichkeiten stammt aus dem Buch Rich Dad Poor Dad von Robert Kiyosaki. Das Buch enthält neben diesem sehr bereichernden Gedanken noch eine Reihe weiterer Ansätze, die ich demnächst in einer Buchbesprechung hier auf meinem Blog aufgreifen werde. Wenn ich Ihr Interesse geweckt habe, abonnieren Sie meinen Blog!
My financial freedom 
Hmm, so sehr ich dem Fazit “Gehe vernünftig mit deinem Geld um und verprasse es nicht ungeschickt/unnötig” zustimme, umso misstrauischer stehe ich dem vielfach propagierten “Alles was kostet ist böse und es geht nur ums investieren und Rendite” zunehmend gegenüber.
Ja, es wurde anders formuliert, aber so kommt es bei mir an – nicht nur hier, sondern auch auf vielen anderen Blogs. Und gerade Auto/Wohnung werden gerne verteufelt – dabei können sie für manchen durchaus ein Plus an Lebensqualität bedeuten.
Die hier aufgeführten Definitionen stoßen auch schnell an ihre Grenzen:
Geld ist also kein Vermögensgegenstand? (da es so keine Rendite abwirft)
Eine Frau stellt also für Männer eine Verbindlichkeit dar und ist zu meiden? (unkalkulierbare Folgekosten)
Klar kann man sich alles so umdefinieren wie es einem passt. Aber es hat durchaus seinen Sinn, wenn man identische Definitionen verwendet und damit auch alle das selbe meinen, wenn sie das selbe sagen.
Auch wenn man als Ziel die finanzielle Freiheit hat, sollte man aufpassen nicht zu vergessen auch vorher schon ein bisschen zu leben… 😉
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Hallo Martin,
Danke für Deinen Kommentar, auch wenn er kritisch ausgefallen ist.
@ Alles was kostet ist böse: So will ich nicht verstanden werden. Ich finde, dass übertriebener Frugalismus die Lebensfreude auch wieder killen kann … einige Gedanken in diese Richtung in in folgendem Artikel: https://meinefinanziellefreiheit.com/2016/06/16/finanziell-frei-mit-durchschnittseinkommen-und-sparsamkeit-leider-nein/
@Assets/Liabilities: Manche Stimmen in Blogs gehen soweit den Lebenspartner und Kinder als Verbindlichkeit zu betrachten. So weit würde ich nun doch nicht gehen. Die Freude, die ich mit meinen Kindern habe, kann durch nichts aufgewogen werden.
Fazit: Es ist mir offenbar gelungen durch den Artikel zu provozieren – Provokation ist ein guter Denkanstoß und genau so war der Artikel gedacht, nicht aber als Pflichtlektüre im Accounting-Kurs ;-))
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Moin,
habe tatsächlich das erwähnte Buch vor kurzem auf English gelesen und musste mich z.T. ebenfalls an den kritisierten Punkte stoßen. Eine Frage dies sich mir stets stellte, wie ist es mit meinen Grundbedürfnissen?
Was ich konkret damit meine: Wohnen kann man zwar unter der öffentlichen Brücke, aber das ist wohl nicht jedermanns Sache, wie kann dann die selbstgenutzte Eigentumswohnung, die bei derzeitigem Zinsniveau günstiger ausfällt als der Mietzins, zumindest in Hamburg als kein Vermögensgegenstand betrachtet werden? Die Nutzung stellt neben dem Restwert im Falle einer Veräußerung nach Abzug aller Nebenkosten in meinen Augen eine Nutzungsentnahme dar, wie wird diese bewertet? Gar nicht, weil eine Bilanz im strengen Sinne dies nicht abbildet. Jedes Modell hat eben Grenzen, so zumindest mein Eindruck.
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Hallo John,
Danke für Deinen Kommentar!
Glaube Du hast völlig recht, dass man das provokante System von Rich Dad, Poor Dad nicht bis ins letzte Detail durchexerzieren wird können. Ein Leben gänzlich ohne Verbindlichkeiten (Wohnung, Auto, etc.) wird schwer möglich oder gar nicht gewollt sein. Ich finde aber gerade den provokativen Charakter der Überlegungen sehr interessant.
Viele Grüße,
FF
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Hallo John,
ich würde hier eher die Betrachtung anstellen, was spült Dir Geld in die Tasche und was zieht Dir Geld aus der Tasche. Eine selbst genutzte Eigentumswohnung gehört hier erstmal generell zu der 2. Kategorie. Die gesamten Bewirtschaftungskosten werden hier von Dir selber getragen und die Immobilien liefert so einen negativen Cashflow, da Du hier nur Geld rein schieben musst.
Natürlich kann bzw. sollte der Wert der Immobilie steigen. Das ist aber nur in entsprechenden Wohnlagen gegeben. Mitten in der Pampa dürfte es schon sehr schwierig werden. Dazu kommt, dass der Kredit der Immobilie, je nach Zins, Tilgung und Eigenkapital, mal eben die Gesamtschuldenlast bezogen auf den Kaufpreis um den Faktor 1,5-2 erhöht. Diese Wertsteigerung muss die Immobilie erstmal erreichen, um nach einem Verkauf hier einen Ertrag zu erzielen.
Selbst genutzte Immobilien gehören daher immer noch in die Kategorie Lebensqualität und Luxus, der dann mit einer entsprechenden Verbindlichkeit erkauft werden muss. Es muss also jeder für sich selber entscheiden, was ihm wichtiger ist.
Beste Grüße
Chris von vermietedichreich.de
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Zu der Ansicht “selbstgenutzte Immobilie ist eine Verbindlichkeit” würde sich meine Buchhalterseele gerne mit Herrn Kyosaki mal streiten. Das ist ein Statement welches gebetsmühlenartig von allen möglichen “Experten” wiederholt wird (erinnert mich etwas an “Das Leben des Brian: Haltet alle eure linke Sandale hoch” ) aber aus meiner Sicht doch nicht richtiger wird.
Meine Ansicht ist: Eine Immobilie die als Kapitalanlage funktioniert, funktioniert eigengenutzt in jedem Fall besser. (Umkehrschluss: eine Immobilie die als Kapitalanlage nicht funktioniert ist auch eigengenutzt nicht vorteilhaft!!!).
Kurz erläutert: Die Kalkulation einer vermieteten Immobilie stellt sich in etwa wie folgt dar:
Die Nettokaltmiete deckt:
Abschreibung (Wertverlust kann als Tilgung eingesetzt werden)
Kapitalkosten (Eigenkapital- und Fremdkapitalverzinsung)
Verwaltungskosten
Instandhaltungskosten
Mietausfallwagnis
Gewinn
Die weiteren Bewirtschaftungskosten (Betriebskosten) können bei dieser Betrachtung vernachlässigt werden da diese in der Regel vom Mieter ebenso wie vom Eigentümer zusätzlich bezahlt werden.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind zu versteuern!
Bei der Betrachtung einer eigengenutzten Immobilie unterstelle ich folgendes:
Abweichend von Herrn Kyosaki: Nicht nur zusätzliche Einnahmen verbessern meine Ertragslage
sondern auch ersparte Aufwendungen!!! (Der Vermögensgegenstand selbstgenutzte Wohnung
erspart mir die Nettokaltmiete die ich für genau diese Wohnung marktüblich an einen Dritten zu
zahlen hätte).
Wenn ich meine selbstgenutzte Immobilie also sozusagen zu marktüblichen Konditionen an mich selbst “vermieten” würde (also die Nettokaltmiete auf ein separates Konto zahlen würde) und dann die
Aufwendungen davon “bezahlen würde” ergibt sich für mich folgendes Bild:
Abschreibung
Kapitalkosten (Fremdkapitalverzinsung)
Instandhaltungskosten
die o.g. Positionen sind identisch zur Vermietung an Dritte .
Unterschiede gibt es hier:
Verwaltungskosten (fallen evtl bei WEG-Verwaltung an, kann ich aber ansonsten als Vergütung für das “selber kümmern” sehen)
Kapitalkosten (Eigenkapitalverzinsung) ist im Gegensatz zur Alternativanlage ohne Steuerabzug
Mietausfallrisiko (fällt nicht an bei Eigennutzung dier hierfür kalkulierte Betrag ist zus. Gewinn)
Gewinn
Abweichend zur Vermietung an Dritte werden diese Positionen als theoretischer “Gewinn” aus diesem Konstrukt nicht besteuert. Damit ist die selbstgenutzte Immobilie für mich ganz klar ein Vermögensgegenstand.
Nachteil: Die selbstgenutzte Immobilie ist genau auf 1 limitiert.
(Diese Betrachtungsweise hat übrigens bei meiner ersten Immobilie – einige Jahre selbst genutzt, danach vermietet und immer wirtschaftlich positiv gut funktioniert).
Die Problematik die sich in der Praxis häufig zeigt und die auch oben gut beschrieben ist
geht eher in die Richtung, dass man eben eigengenutzt nicht die Immobilie betrachtet, die
man auch mietet bzw. keine entsprechende Kalkulation aufmacht und entweder einen zu hohen
Kaufpreis akzeptiert, oder ein ein für die eigenen finanziellen Verhältnisse zu aufwendiges
Objekt aussucht. Dafür kann aber die Immobilie nichts, das freut höchstens den Verkäufer
und Makler der dieses Geschäft für sich als ausgenommen positiv verbucht.
So, das musste ich jetzt mal sagen. Ich freue mich auf eure Meinungen hierzu.
Viele Grüße
Betongoldhamster
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Hallo lieber Betongoldhamster,
Vielen Dank für Deinen ausführlichen Kommentar!
Ich kann Dir ja folgen, dass nach den Accounting-Regeln eine Immobilie ein Asset und keine Verbindlichkeit ist 😉 Gleichzeitig glaube ich, dass die Aussage, dass eine weitere Immobilie eine Verbindlichkeit ist und kein Asset, nicht so sehr auf die Frage ob der Kauf einer selbstgenutzten Immobilie sinnvoll ist gemünzt ist. Vielmehr geht es wohl um die übertragene Bedeutung, dass weitere Besitz weitere Belastungen mit sich bringt. So verstehe ich es zumindest…
Bei der Frage der selbstgenutzten Immobilie gehst Du von einer Äquivalenz zwischen Eigennutzung und Vermietung aus – wo wünschenswert dies ist, so oft werden bei der selbst genutzen Immobilie dann doch Liebhaberinvestitionen getätigt, die wohl keinen Vermietungserfolg erzielen. Dadurch ist die angestrebte Äquivalenz wohl in einer argen Schieflage.
Auch ich bin gespannt, ob sich hier noch eine weitergehende Diskussion enspinnen wird!
Viele Grüße und bis bald
MFF
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Zunächst zur Begriffsdefinition. Anmerkung: ich bin kein Buchhalter!
Sind nicht alle Sachwerte auch Vermögensgegenstände? Wenn die Bundesbank sich mit privaten Vermögen beschäftigt, dann werden auch die „Fahrzeuge, Sammlungen, Schmuck, usw.“ dazugezählt.
Wenn man 10 Sportwagen besitzt, dann handelt es sich um ein gewisses Vermögen. Ob man nach dem Verkauf Gewinn oder Verlust realisiert, wird sich eben erst nach dem Verkauf festgestellt.
Der Gegenbegriffe waren doch Investition und Verbindlichkeit.
Bei einer Investition kriegst du gewisse Rendite und bei der Verbindlichkeit zahlst du regelmäßig drauf.
Wobei auch bei dieser Definition wären Aktien ohne Dividende bzw. thesaurierende Fonds keine Investition, da du keine regelmäßige Rendite ausbezahlt bekommst. Also im Fall mit der Aktie sogar die reine Spekulation! Genau die gleiche wie mit 10 Sportwagen oder 10 Marken-Uhren.
Bei der selbstgenutzten Immobilie stimme ich Betongoldhamster zu.
Ob daraus eine Investition oder Verbindlichkeit wird, entscheidet die Differenz von „Mietbelastung“ und „Kaufbelastung“. Diese Differenz zu errechnen ist „nicht einfach“.
Die aktuelle monatliche Belastung ist zwar gegeben. Allerdings steigen die Mieten Jahr für Jahr, was mit der Annuitätsrate innerhalb der Zinsbindungsfrist nicht passiert. So kann aktuell günstigere Miete nach x Jahren die Annuitätsrate übersteigen und aus einer Verbindlichkeit wird „plötzlich“ eine Investition. 😉
Auch die Instandsetzungs-/Haltungskosten sollte man berücksichtigen, aber die wahren Zahlen erfährt man erst in der Zukunft. Genauso wie Mietsteigerung, Zinssteigerung und Kaufpreisentwicklung. Also man hantiert mit historischen Durchschnittswerten, gesundem Menschenverstand(!) und projeziert auf die Zukunft.
Wenn man eine Wohnung für 100.000€ kauft und diese nach 20 Jahren nur 80.000€ auf die Waage bringt, kann der Käufer trotzdem mehr Vermögen angehäuft haben, obwohl er angeblich 20.000€ „Verlust“ realisiert hat. Denn es muss alles in der Summe betrachtet werden.
Auch die “Problematik” ist korrekt beschrieben. Man vergleich die aktuelle 2-Zimmer-Mietwohnung mit einem Haus mit Schwimmingpool und spricht von Verbindlichkeit und Luxus.
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bin zwar erst jetzt auf den Artikel gestossen, gebe aber doch auch dem Betongoldhamster recht. Was mir gehört kann ich zu Geld machen und es hat demnach einen Wert. Ausserdem ist es, wenn abbezahlt, “beleihungsfähiges Eigenkapital”!. Sonst würde es ja auch keine reverse-credits geben. Wie Andi richtig sagt, kann man das Gesamtergebnis erst bei einem Verkauf beurteilen, solange (in meinem Fall) spare ich zumindest die Mietkosten. Natürlich kann man jetzt sagen, ich kann die Immobilie zu Geld machen, alles in Aktien oder Anleihen investieren und davon eine Miete bezahlen. Vorteil: Ich zahle die Miete und jede Instandhaltung geht mich nichts an. Wenns mir nicht mehr passt, such ich was anderes. Im Sinne der Diversifikation fühle ich mich aber mit einer Mischvariante ganz wohl. Die heisst: Bezahlte eigene Immobilie (gute Lage, nicht zu gross), Aktien, Anleihen, Edelmetalle und Cash. Nachdem das Haus bezahlt ist, fliesst alles in die anderen Anlagen.
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